Налог на недвижимость в Латвии (NĪN): ставки и реформа

Налог на недвижимость в Латвии (nekustamā īpašuma nodoklis, NĪN) -- это ежегодный муниципальный налог, который рассчитывается от кадастровой стоимости земли и строений. Стандартная ставка для земли и коммерческой недвижимости -- 1,5% от кадастровой стоимости. Жилье, не используемое в хозяйственной деятельности, облагается по прогрессивной ставке от 0,2% до 0,6%. Самоуправления вправе устанавливать собственные ставки в коридоре 0,2-3%, поэтому итоговая сумма зависит от того, где находится объект.

NĪN платит каждый, кто владеет недвижимостью в Латвии на 1 января, -- физические лица, компании и нерезиденты. Никакой надбавки для иностранных владельцев нет: нерезидент с квартирой в Риге получает такое же платежное извещение, рассчитанное по тем же правилам, что и местный житель.

Важный контекст: кадастровые стоимости, используемые для расчета налога, до сих пор основаны на рыночных данных 2012 года. Долго откладывавшаяся переоценка с 2025 года разделена на систему двух стоимостей, а полностью новые кадастровые стоимости для расчета налога планируется применять только с января 2029 года. До тех пор NĪN считается от старой, «замороженной» базы -- поэтому налог часто оказывается неожиданно низким по сравнению с реальными рыночными ценами.

Быстрый ответ

Налог на недвижимость (NĪN) в Латвии начисляется ежегодно от кадастровой стоимости: 1,5% для земли и коммерческих зданий, для жилья -- прогрессивно 0,2-0,6%, при этом самоуправления могут устанавливать ставки от 0,2% до 3%. Платят все собственники, включая нерезидентов. Фискальные кадастровые стоимости для налога заморожены на уровне рынка 2012 года; новую базу оценки должны утвердить до 15 июня 2027 года и планируют применять с января 2029 года. Налог платится четырьмя частями -- в 2026 году до 31 марта, 15 мая, 17 августа и 16 ноября. Многодетные семьи получают скидку 50% (до 500 евро), а в Риге пониженные ставки на жилье действуют, только если на 1 января в объекте задекларирован хотя бы один человек.

Кто платит NĪN

Плательщик налога -- тот, кто владеет объектом или является его законным владельцем на 1 января налогового года. Если вы покупаете квартиру в марте, в большинстве самоуправлений плательщиком за весь год остается продавец; ваши обязательства начинаются со следующего января. Налогом облагаются земля, здания и инженерные сооружения, зарегистрированные в Кадастре.

Нерезиденты платят NĪN по точно тем же правилам, что и резиденты. Отличается практическая сторона: самоуправление отправляет платежное извещение до 15 февраля каждого года, поэтому иностранным владельцам без задекларированного адреса в Латвии стоит зарегистрироваться на портале epakalpojumi.lv или указать адрес электронной почты, чтобы извещения действительно доходили. Неуплаченный NĪN накапливает пеню и может заблокировать продажу объекта -- Земельная книга перед перерегистрацией права собственности требует подтверждения, что налог уплачен. Более широкий обзор обязательств иностранцев -- в нашей статье о налогах нерезидентов.

Стандартные ставки от кадастровой стоимости

Закон «Par nekustamā īpašuma nodokli» задает базовые ставки, от которых самоуправления могут отступать в установленном коридоре. Базовые ставки такие:

Тип недвижимости	Стандартная ставка
Жилье (без хозяйственной деятельности), кадастровая стоимость до 56 915 евро	0,2%
Жилье, часть стоимости от 56 915 до 106 715 евро	0,4%
Жилье, часть стоимости свыше 106 715 евро	0,6%
Земля	1,5%
Коммерческие и прочие нежилые здания	1,5%
Инженерные сооружения	1,5%
Разрушающие среду строения (развалины) по решению самоуправления	до 3%

Самоуправления в обязательных правилах могут устанавливать ставки от 0,2% до 3%, но ставки выше 1,5% допускаются только для объектов, которые не содержатся должным образом (аварийные здания, необработанная сельскохозяйственная земля и подобные категории). Большинство самоуправлений публикуют свои ставки до 1 ноября предыдущего года.

Рига: пониженные ставки зависят от задекларированных жильцов

Обязательные правила Рижской думы № 148 сохраняют прогрессивные ставки на жилье, но с условием, о котором многие владельцы не знают. В 2026 году к квартире или частному дому в Риге пониженные ставки -- 0,2% на кадастровую стоимость до 57 000 евро, 0,4% на часть от 57 000 до 107 000 евро и 0,6% сверх того -- применяются только в том случае, если на 1 января 2026 года в 00:00 в объекте был задекларирован хотя бы один человек. Задекларированное лицо должно быть гражданином Латвии, ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии либо иметь постоянный вид на жительство.

Если по адресу никто не задекларирован, на весь год применяется ставка 1,5% от кадастровой стоимости -- до семи раз больше. Особенно сильно это бьет по иностранным инвесторам с пустующими квартирами. Коммерческая недвижимость в Риге облагается по ставке 1,5%, а аварийные здания, неухоженная земля и стройки с превышенным сроком строительства -- по 3%. Ставки и категории льгот в Риге в 2026 году по сравнению с 2025 годом не менялись.

Кадастровая стоимость и реформа

Кадастровые стоимости определяет Государственная земельная служба (Valsts zemes dienests) с учетом типа объекта, местоположения, площади и состояния здания. Актуальную стоимость своего объекта можно бесплатно проверить на портале kadastrs.lv. Проблема хорошо известна: стоимости для налогообложения отражают рынок 2012 года, тогда как реальные цены с тех пор существенно выросли.

Реформа движется поэтапно. Попытку ввести рыночные кадастровые стоимости около 2022 года отложили, когда расчеты показали многократный рост налоговых счетов. С 2025 года в Латвии существуют две параллельные стоимости: фискальная кадастровая стоимость (заморожена на уровне данных 2012 года, используется для NĪN и государственных пошлин) и универсальная кадастровая стоимость (основана на рыночных данных 2022 года, используется для всех прочих целей). Поскольку фискальная стоимость остается замороженной, счета NĪN в 2025 и 2026 годах из-за реформы не выросли.

Следующий шаг: Кабинет министров должен утвердить полностью новую базу кадастровой оценки до 15 июня 2027 года, а новые стоимости для расчета налога планируется применять с января 2029 года. Министерство юстиции заявило, что переход не должен механически умножать налоговые счета -- вместе с новой базой ожидается снижение ставок, -- однако законодательство о ставках NĪN после 2029 года еще не принято. Владельцам стоит считать 2029 год реальным горизонтом изменений и следить за новостями в нашем обзоре налоговых изменений 2026 года.

График оплаты, э-услуги, льготы

NĪN платится четырьмя равными частями раз в квартал. В 2026 году сроки -- 31 марта, 15 мая, 17 августа и 16 ноября. Всю годовую сумму можно уплатить и авансом к первому сроку. Платежи и баланс удобно вести на портале epakalpojumi.lv (все самоуправления) или на портале Финансового департамента Риги; оба поддерживают получение извещений по электронной почте. За просрочку начисляется пеня 0,05% в день. Все ключевые даты собраны в нашем налоговом календаре 2026.

Главная государственная льгота: семьи с тремя и более детьми (до 18 лет или до 24 лет, если учатся) получают скидку 50% на жилье и относящуюся к нему землю, но не более 500 евро в год, при условии что родитель задекларирован в объекте вместе как минимум с тремя из детей. Самоуправления добавляют собственные скидки 25-90% для отдельных категорий -- малообеспеченных домохозяйств, политически репрессированных лиц. Небольшие хозяйственные постройки (как правило, до 25 м²) налогом не облагаются.

Продажа и сдача в аренду: остальные налоги

NĪN -- это лишь стоимость владения; сделки создают обязательства по подоходному налогу (IIN). При продаже недвижимости прирост капитала (цена продажи минус документально подтвержденные расходы на покупку и улучшения) в 2026 году облагается по ставке 25,5%. Главные освобождения: прирост не облагается, если объект был в собственности более 60 месяцев и не менее 12 месяцев подряд в этот период являлся вашим задекларированным местом жительства, либо если вы в течение 12 месяцев реинвестируете выручку в функционально аналогичное жилье. Прирост декларируется в декларации о приросте капитала через EDS -- см. нашу статью о годовой декларации о доходах. Если продавец -- нерезидент, а покупатель -- латвийская компания, покупатель удерживает 3% от цены сделки; резиденты ЕС и стран с налоговой конвенцией могут вместо этого задекларировать фактический прирост по ставке 25,5%.

Для арендного дохода есть выбор. В упрощенном режиме вы уведомляете VID о договоре аренды без регистрации хозяйственной деятельности и платите фиксированные 10% от валовой арендной платы -- расходы вычитать нельзя, за исключением уплаченного за объект NĪN. В общем режиме вы регистрируете хозяйственную деятельность, вычитаете фактические расходы и платите прогрессивный IIN -- 25,5% (33% свыше 105 300 евро в год). Вариант 10% обычно выгоднее для квартир без больших расходов на содержание; общий режим окупается при высоких затратах и амортизации.

Часто задаваемые вопросы

Платят ли нерезиденты в Латвии повышенный налог на недвижимость?

Нет. Ставки NĪN для резидентов и нерезидентов идентичны -- налог следует за объектом, а не за резидентством владельца. Различия в практической плоскости: нерезидентам стоит зарегистрироваться на epakalpojumi.lv для получения извещений, в Риге пустая квартира без задекларированных жильцов облагается по ставке 1,5%, а при сдаче в аренду (10% или общий режим) и продаже (25,5% с прироста, с удержанием 3%, если покупатель -- латвийское юридическое лицо) возникают дополнительные обязательства по IIN. Налоговые конвенции, как правило, оставляют налогообложение недвижимости за Латвией как страной нахождения объекта.

Увеличит ли кадастровая реформа мой налоговый счет?

Не раньше 2029 года. Фискальная кадастровая стоимость, используемая для расчета NĪN, остается замороженной на уровне рынка 2012 года, поэтому счета 2026 года из-за реформы не растут. Правительство должно утвердить новую базу оценки до 15 июня 2027 года и применять ее с января 2029 года, при этом оно обещает соответствующее снижение ставок NĪN, чтобы платежи не выросли механически. Точные ставки после 2029 года еще не закреплены законом, поэтому владельцам дорогой недвижимости стоит следить за законодательством с 2027 года.

Что будет, если на 1 января в моей рижской квартире никто не задекларирован?

Квартира на весь год теряет пониженные жилищные ставки. Вместо 0,2-0,6% от кадастровой стоимости Рига применяет полную ставку 1,5% -- для квартиры с кадастровой стоимостью 60 000 евро это около 900 евро вместо примерно 126 евро. Проверка происходит один раз -- 1 января в 00:00, и задекларированное лицо должно быть гражданином Латвии, ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии либо постоянным жителем. Если у вас пустующая инвестиционная квартира, реальный задекларированный жилец (например, арендатор) до конца года существенно меняет сумму счета.

Как в 2026 году облагается доход от аренды латвийской недвижимости?

Вы выбираете один из двух режимов. Упрощенный: уведомляете VID о договоре аренды и платите 10% от валового арендного дохода, не вычитая ничего, кроме NĪN за объект; VSAOI не применяется. Общий: регистрируете хозяйственную деятельность и платите прогрессивный IIN (25,5% или 33% свыше 105 300 евро в год) с прибыли после фактических расходов -- ремонта, оплачиваемых вами коммунальных услуг, амортизации. В обоих режимах доход указывается в годовой декларации до 1 июня. У нерезидентов с арендным доходом из Латвии тот же выбор, но сначала нужно зарегистрироваться в VID.

Наведите порядок в налогах на вашу недвижимость

CORVUS ACCOUNTING & TAX консультирует латвийских и иностранных собственников по NĪN, режимам арендного дохода и приросту капитала при продаже -- от выбора режима 10% до подачи деклараций. Первая консультация бесплатна.

Обсудить налоги на вашу недвижимость →