Nekustamā īpašuma nodoklis (NĪN): likmes un kadastrālā vērtība

Nekustamā īpašuma nodoklis (NĪN) ir ikgadējs pašvaldības nodoklis, ko aprēķina no zemes un ēku kadastrālās vērtības. Standarta likme zemei un komercīpašumam ir 1,5% no kadastrālās vērtības. Mājoklim, kas netiek izmantots saimnieciskajā darbībā, piemēro progresīvo likmi no 0,2% līdz 0,6%. Pašvaldības savos saistošajos noteikumos drīkst noteikt likmes koridorā no 0,2% līdz 3%, tāpēc precīzā summa ir atkarīga no īpašuma atrašanās vietas.

NĪN maksā ikviens, kam 1. janvārī pieder nekustamais īpašums Latvijā, -- gan fiziskas personas, gan uzņēmumi, gan nerezidenti. Ārvalstu īpašniekiem nav nekādas piemaksas: nerezidents ar dzīvokli Rīgā saņem tādu pašu maksāšanas paziņojumu, kas aprēķināts pēc tiem pašiem noteikumiem, kā vietējais iedzīvotājs.

Būtisks konteksts: nodokļa aprēķinam izmantotās kadastrālās vērtības joprojām balstās uz 2012. gada tirgus datiem. Ilgi atliktā pārvērtēšana kopš 2025. gada ir sadalīta divu vērtību sistēmā, un pilnīgi jaunas kadastrālās vērtības nodokļa aprēķinam plānots piemērot tikai no 2029. gada janvāra. Līdz tam NĪN rēķina no vecās, "iesaldētās" bāzes -- tāpēc nodoklis bieži ir pārsteidzoši zems salīdzinājumā ar faktiskajām tirgus cenām.

Īsā atbilde

NĪN Latvijā aprēķina reizi gadā no kadastrālās vērtības: 1,5% zemei un komercēkām, mājoklim -- progresīvi 0,2-0,6%, un pašvaldības drīkst noteikt likmes no 0,2% līdz 3%. Maksā visi īpašnieki, arī nerezidenti. Fiskālās kadastrālās vērtības nodokļa vajadzībām ir iesaldētas 2012. gada tirgus līmenī; jauna vērtēšanas bāze jāapstiprina līdz 2027. gada 15. jūnijam, un to plānots piemērot no 2029. gada janvāra. Nodokli maksā četrās daļās -- 2026. gadā līdz 31. martam, 15. maijam, 17. augustam un 16. novembrim. Daudzbērnu ģimenes saņem 50% atlaidi (līdz 500 eiro), bet Rīgā samazinātās mājokļa likmes piemēro tikai tad, ja 1. janvārī īpašumā ir deklarēta vismaz viena persona.

Kas maksā NĪN

Nodokļa maksātājs ir tas, kam īpašums pieder vai kā tiesiskajā valdījumā tas atrodas taksācijas gada 1. janvārī. Ja jūs nopērkat dzīvokli martā, pārdevējs vairumā pašvaldību paliek maksātājs par visu gadu; jūsu pienākumi sākas ar nākamā gada janvāri. Nodokli piemēro zemei, ēkām un inženierbūvēm, kas reģistrētas Kadastrā.

Nerezidenti maksā NĪN pēc tieši tādiem pašiem noteikumiem kā rezidenti. Atšķiras praktiskā puse: pašvaldība maksāšanas paziņojumu nosūta līdz katra gada 15. februārim, tāpēc ārvalstu īpašniekiem, kam Latvijā nav deklarētas adreses, ieteicams reģistrēties portālā epakalpojumi.lv vai norādīt e-pasta adresi, lai paziņojumi tiešām nonāktu pie viņiem. Nesamaksāts NĪN uzkrāj nokavējuma naudu un var bloķēt īpašuma pārdošanu -- zemesgrāmata pirms īpašuma tiesību pārreģistrācijas prasa apliecinājumu, ka nodoklis ir samaksāts. Plašāku pārskatu par ārvalstnieku pienākumiem skatiet mūsu rakstā par nerezidentu nodokļiem.

Standarta likmes no kadastrālās vērtības

Likums "Par nekustamā īpašuma nodokli" nosaka pamatlikmes, no kurām pašvaldības drīkst atkāpties noteiktā koridorā. Pamatlikmes ir šādas:

Īpašuma veids	Standarta likme
Mājoklis (bez saimnieciskās darbības), kadastrālā vērtība līdz 56 915 eiro	0,2%
Mājoklis, vērtības daļa no 56 915 līdz 106 715 eiro	0,4%
Mājoklis, vērtības daļa virs 106 715 eiro	0,6%
Zeme	1,5%
Komercēkas un citas nedzīvojamās ēkas	1,5%
Inženierbūves	1,5%
Vidi degradējošas būves (grausti) pēc pašvaldības lēmuma	līdz 3%

Pašvaldības saistošajos noteikumos drīkst noteikt likmes no 0,2% līdz 3%, taču likmes virs 1,5% atļautas tikai īpašumam, kas netiek pienācīgi uzturēts (grausti, neapstrādāta lauksaimniecības zeme un līdzīgas kategorijas). Vairums pašvaldību savas likmes publicē līdz iepriekšējā gada 1. novembrim.

Rīga: samazinātās likmes atkarīgas no deklarētajiem iedzīvotājiem

Rīgas saistošie noteikumi Nr. 148 saglabā progresīvās mājokļa likmes, taču ar nosacījumu, kas pārsteidz daudzus īpašniekus. 2026. gadā dzīvoklim vai privātmājai Rīgā samazinātās likmes -- 0,2% kadastrālajai vērtībai līdz 57 000 eiro, 0,4% vērtības daļai no 57 000 līdz 107 000 eiro un 0,6% virs tās -- piemēro tikai tad, ja 2026. gada 1. janvārī plkst. 0.00 īpašumā bija deklarēta vismaz viena persona. Deklarētajai personai jābūt Latvijas, ES, EEZ vai Šveices pilsonim vai pastāvīgās uzturēšanās atļaujas turētājam.

Ja adresē neviens nav deklarēts, visam gadam piemēro 1,5% likmi no kadastrālās vērtības -- līdz pat septiņām reizēm vairāk. Īpaši smagi tas skar ārvalstu investorus ar tukšiem dzīvokļiem. Komercīpašumam Rīgā piemēro 1,5%, bet graustiem, nekoptai zemei un būvēm ar pārsniegtu būvniecības termiņu -- 3%. Likmes un atvieglojumu kategorijas Rīgā 2026. gadā salīdzinājumā ar 2025. gadu nav mainītas.

Kadastrālās vērtības un reforma

Kadastrālās vērtības nosaka Valsts zemes dienests, ņemot vērā īpašuma veidu, atrašanās vietu, platību un ēkas stāvokli. Sava īpašuma aktuālo vērtību bez maksas var pārbaudīt portālā kadastrs.lv. Problēma ir labi zināma: nodokļa aprēķinam izmantotās vērtības atspoguļo 2012. gada tirgu, kamēr faktiskās cenas kopš tā laika ir būtiski augušas.

Reforma virzās pa posmiem. Mēģinājums ieviest tirgus vērtībām atbilstošas kadastrālās vērtības ap 2022. gadu tika atlikts, kad aprēķini parādīja nodokļa rēķinu daudzkāršošanos. Kopš 2025. gada Latvijā pastāv divas paralēlas vērtības: fiskālā kadastrālā vērtība (iesaldēta 2012. gada datu līmenī, izmanto NĪN un valsts nodevām) un universālā kadastrālā vērtība (balstīta uz 2022. gada tirgus datiem, izmanto visiem citiem mērķiem). Tā kā fiskālā vērtība paliek iesaldēta, NĪN rēķini 2025. un 2026. gadā reformas dēļ nepieauga.

Nākamais solis: Ministru kabinetam līdz 2027. gada 15. jūnijam jāapstiprina pilnīgi jauna kadastrālās vērtēšanas bāze, un jaunās vērtības nodokļa aprēķinam plānots piemērot no 2029. gada janvāra. Tieslietu ministrija ir paziņojusi, ka pāreja nedrīkst mehāniski daudzkāršot nodokļa rēķinus -- kopā ar jauno bāzi gaidāma likmju samazināšana --, taču tiesību akti par NĪN likmēm pēc 2029. gada vēl nav pieņemti. Īpašniekiem 2029. gads jāuztver kā reālais izmaiņu horizonts; aktualitātēm sekojiet mūsu 2026. gada nodokļu izmaiņu pārskatā.

Maksāšanas kārtība, e-pakalpojumi, atvieglojumi

NĪN maksā četrās vienādās daļās reizi ceturksnī. 2026. gadā termiņi ir 31. marts, 15. maijs, 17. augusts un 16. novembris. Visu gada summu var samaksāt arī avansā līdz pirmajam termiņam. Maksājumus un bilanci ērti pārvaldīt portālā epakalpojumi.lv (visas pašvaldības) vai Rīgas Finanšu departamenta portālā; abi piedāvā maksāšanas paziņojumu saņemšanu e-pastā. Par kavējumu aprēķina nokavējuma naudu 0,05% dienā. Visi svarīgie datumi apkopoti mūsu 2026. gada nodokļu kalendārā.

Galvenais valsts līmeņa atvieglojums: ģimenes ar trim vai vairāk bērniem (līdz 18 gadiem vai līdz 24 gadiem, ja mācās) saņem 50% samazinājumu mājoklim un tam piekritīgajai zemei, bet ne vairāk kā 500 eiro gadā, ja īpašumā deklarēts vecāks kopā ar vismaz trim no bērniem. Pašvaldības papildus piešķir 25-90% atlaides atsevišķām kategorijām -- trūcīgām mājsaimniecībām, politiski represētajām personām. Mazas palīgēkas (parasti līdz 25 m²) ar nodokli neapliek.

Pārdošana vai izīrēšana: pārējie nodokļi

NĪN ir tikai īpašuma turēšanas izmaksas -- darījumi rada iedzīvotāju ienākuma nodokļa (IIN) saistības. Pārdodot īpašumu, kapitāla pieaugumu (pārdošanas cena mīnus dokumentētās iegādes un ieguldījumu izmaksas) 2026. gadā apliek ar 25,5%. Galvenie atbrīvojumi: pieaugums nav apliekams, ja īpašums piederējis ilgāk par 60 mēnešiem un vismaz 12 mēnešus pēc kārtas šajā periodā bijis jūsu deklarētā dzīvesvieta, vai ja ieņēmumus 12 mēnešu laikā ieguldāt funkcionāli līdzīgā mājoklī. Pieaugums jādeklarē kapitāla pieauguma deklarācijā EDS -- skatiet mūsu rakstu par gada ienākumu deklarāciju. Ja pārdevējs ir nerezidents un pircējs ir Latvijas uzņēmums, pircējs ietur 3% no pirkuma cenas; ES un nodokļu konvenciju valstu rezidenti var izvēlēties deklarēt faktisko pieaugumu ar 25,5% likmi.

Īres ienākumiem ir izvēle. Vienkāršotajā režīmā jūs paziņojat VID par īres līgumu, nereģistrējot saimniecisko darbību, un maksājat fiksētus 10% no bruto īres maksas -- izdevumus atskaitīt nedrīkst, izņemot par īpašumu samaksāto NĪN. Vispārējā režīmā jūs reģistrējat saimniecisko darbību, atskaitāt faktiskos izdevumus un maksājat progresīvo IIN -- 25,5% (33% virs 105 300 eiro gadā). 10% variants parasti izdevīgāks dzīvokļiem bez lieliem uzturēšanas izdevumiem; vispārējais režīms atmaksājas, ja nolietojums un izdevumi ir lieli.

Biežāk uzdotie jautājumi

Vai nerezidenti Latvijā maksā lielāku NĪN?

Nē. NĪN likmes rezidentiem un nerezidentiem ir identiskas -- nodoklis seko īpašumam, nevis īpašnieka rezidencei. Atšķirības ir praktiskajā pusē: nerezidentiem ieteicams reģistrēties epakalpojumi.lv, lai saņemtu maksāšanas paziņojumus, Rīgā tukšam dzīvoklim bez deklarētām personām piemēro 1,5% likmi, un, izīrējot (10% vai vispārējais režīms) vai pārdodot īpašumu (25,5% no pieauguma, ar 3% ieturējumu, ja pircējs ir Latvijas juridiska persona), rodas papildu IIN saistības. Nodokļu konvencijas nekustamā īpašuma aplikšanu parasti atstāj Latvijai kā īpašuma atrašanās valstij.

Vai kadastra reforma palielinās manu nodokļa rēķinu?

Ne agrāk kā 2029. gadā. Fiskālā kadastrālā vērtība, ko izmanto NĪN aprēķinam, paliek iesaldēta 2012. gada tirgus līmenī, tāpēc 2026. gada rēķini reformas dēļ nepieaug. Valdībai jauna vērtēšanas bāze jāapstiprina līdz 2027. gada 15. jūnijam un jāpiemēro no 2029. gada janvāra, un tā ir signalizējusi, ka NĪN likmes tiks attiecīgi samazinātas, lai maksājumi mehāniski nepieaugtu. Precīzas likmes pēc 2029. gada vēl nav noteiktas likumā, tāpēc vērtīgu īpašumu īpašniekiem no 2027. gada ieteicams sekot likumdošanai.

Kas notiek, ja 1. janvārī manā Rīgas dzīvoklī neviens nav deklarēts?

Dzīvoklis uz visu gadu zaudē samazinātās mājokļa likmes. Likme 0,2-0,6% vietā ir pilnie 1,5% no kadastrālās vērtības -- dzīvoklim ar 60 000 eiro kadastrālo vērtību tas ir aptuveni 900 eiro gadā ierasto aptuveni 126 eiro vietā. Pārbaude notiek vienu reizi -- 1. janvārī plkst. 0.00 --, un deklarētajai personai jābūt Latvijas, ES, EEZ vai Šveices pilsonim vai pastāvīgajam iedzīvotājam. Ja jums pieder tukšs investīciju dzīvoklis, reāla deklarēta iedzīvotāja (piemēram, īrnieka) nodrošināšana līdz gada beigām būtiski maina rēķinu.

Kā 2026. gadā apliek īres ienākumus no Latvijas īpašuma?

Jums ir izvēle starp diviem režīmiem. Vienkāršotais: paziņojat VID par īres līgumu un maksājat 10% no bruto īres ienākumiem, neatskaitot neko, izņemot īpašuma NĪN; VSAOI nepiemēro. Vispārējais: reģistrējat saimniecisko darbību un maksājat progresīvo IIN (25,5% vai 33% virs 105 300 eiro gadā) no peļņas pēc faktiskajiem izdevumiem -- remonta, jūsu segtajiem komunālajiem maksājumiem, nolietojuma. Abos režīmos ienākumi jānorāda gada ienākumu deklarācijā līdz 1. jūnijam. Nerezidentiem ar Latvijas īres ienākumiem ir tāda pati izvēle, taču vispirms jāreģistrējas VID.

Sakārtojiet sava īpašuma nodokļus

CORVUS ACCOUNTING & TAX konsultē Latvijas un ārvalstu īpašniekus par NĪN, īres ienākumu režīmiem un kapitāla pieaugumu pārdošanas darījumos -- no 10% režīma izvēles līdz deklarāciju iesniegšanai. Pirmā konsultācija ir bez maksas.

Apspriediet sava īpašuma nodokļu situāciju →